Блогер Зайцман рассуждает об ипотечном пузере и последствиях его взрыва
«28 сентября представители ЦБ заявили, что они не видят признаков пузыря в ипотечном рынке. На рынке есть дисбалансы которые регулятор планирует устранить, чтобы сегмент недвижимости был здоровым, а ипотека оставалась качественной, — рассказывает автор видео. — Пузыря нет, но рынок нездоров, резкий рост выдачи ипотечных кредитов может привести не только к решению жилищного вопроса, который всех нас портит, но и к ипотечному пузырю. И если ты думаешь что ипотечный пузырь — это внезапное чудо, после проклятые богачи потеряют деньги, а простые люди смогут купить себе квартиры по хорошей цене, это не так. Расстраивайся: именно лопнувший ипотечный пузырь стал одной из причин финансового кризиса 2008-го года. Россию, кстати, этот кризис задел даже сильнее, чем Америку, поэтому последствия взрыва ипотечного пузыря почувствовали все, особенно бедные, и сейчас ситуация рискует повториться».
Блогер объясняет, в чем суть ипотечного пузыря:
«В том, что заёмщики не могут выплатить кредиты сами, и даже залоговая недвижимость их не спасёт, потому что стоимость объектов резко падает. Чем больше в стране подобных ситуаций, тем больше раздувается пузырь, и тем больнее будет его взрыв».
Он напоминает, что кредит считается просроченным, когда плата за него задерживается более чем на 90 дней, и отмечает:
«Доля просроченных ипотечных кредитов в банках составляет 6% — это не критичная цифра, которую, по словам директора департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой, нужно сохранить. Однако Данилова отметила ряд рисков, которые могут привести к пузырю, и при их рассмотрении становится действительно страшно».
Зацман перечисляет эти риски, из-за которых «пузырь может надуться»:
«Первый риск — это дисбаланс цен между первичным и вторичным рынком. Сейчас он составляет около 39%. Если считать среднюю температуру по больнице, то квадрат первичного жилья в России стоит 127 000 руб, а в старом фонде — 90 000».
Автор видео объясняет причины появления этой разницы:
«Официально это объясняется тем, что объём вторичного рынка больше новостроек в три с половиной раза. К тому же средний метраж вторичек больше среднего метража новостроек, и метраж новостроек с каждым годом становится всё меньше, а если вспомнить, что нынешнее жильё современное и комфортное, то всё становится типа справедливо, — а затем, ссылаясь на Е. Данилову, говорит, что новостройки переоценены: — и в случае дефолта заёмщика стоимости его недвижимости не хватит для покрытия потерь, ведь заёмщик будет продавать недвижимость уже на вторичном рынке, где цена на 40% ниже».
В качестве второго риска блогер называет ухудшение стандартов кредитования:
«Банки всё больше выдают ипотеку высоко закредитованным россиянам. Есть такая штука, как показатель долговой нагрузки: это отношение всех ежемесячных платежей по кредитным и займам к среднему доходу. Если человек получает 60 000 руб и платит по кредитам 30 000, то у него ПДН составляет 50%. У разных банков различные стандарты ПДН, чаще всего оптимальным считается ПДН ниже 50%. То есть если ты расходуешь на погашение кредитов меньше половины своего дохода, банки могут тебе доверять, но проблема в том, что банки всё чаще выдают ипотеку высоко закредитованим гражданам, чей показатель налоговой нагрузки превышает 80%. 80! 80! Это связано с тем, что у банков обострилась конкуренция за заёмщиков, и они закрывают глаза на официальные доходы заёмщика».
Блогер приводит статистику:
«По данным ЦБ, более 40% выдачи ипотеки сейчас приходится на заёмщиков, ПДН которых более 80%, доля кредитов со взносами менее 20% достигла 6% на первичном рынке и 44% на вторичке, — и комментирует: — Официально банки расширяют доступность ипотеки, идут навстречу трудящимся, а неофициально они начинают всё больше рисковать, гонясь за прибылью».
Вновь обращаясь к данным ЦБ, Зайцман рассказывает, что в августе банки побили рекорд, выдав ипотечных кредитов на 849 млрд руб, а в сентябре (по прогнозам) — на триллион. Чтобы уменьшить число рискованных ипотек, с 1 октября ЦБ установил запретительные надбавки на капитал для выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом и заёмщикам с ПДН от 80%, а также планирует изменение условий льготной ипотеки.
Автор видео задается вопросом: Что будет, если ипотечный пузырь лопнет? И отвечает:
«Давайте я сразу вам скажу, как будет на самом деле. У ЦБ, конечно, есть отдельный доклад, посвящённый дешёвой ипотеке, и там негативный сценарий разворачивается вот таким вот образом: в случае падения реальных доходов населения и высокой безработицы увеличивается количество дефолтов, это вызовет снижение цен на жильё, и подобные кризисные скидки уже были в период 2007-2008 годов и иногда даже и в 2014-м и 2015-м были замечены. Но тогда рынок жилья не имел такой большой зависимости от ипотечного кредитования. Банки будут принимать на баланс недвижимость по дефолтам, терять процентный доход, при этом им придётся продолжать выплачивать проценты по привлеченным депозитам. А если они начнут продавать дефолт ную недвижку, это увеличит её предложение на рынке и приведёт к ещё большему снижению цен. Инвесторы будут ожидать ещё большего падения цен и не будут покупать жилую недвижимость, в итоге снижение цен на жильё больше всего ударит по простым людям, которые приобрели жильё по перегретой цене и оказались в дефолте. Они потеряли первоначальный взнос, остаются должны банку и не имеют хату. В таком случае застройщики столкнутся с огромными убытками, это приведёт к каскаду корпоративных дефолтов и к большим убыткам для банков. А банки перенесут свои потери на всю экономику, и тогда каждый из нас почувствует кризис».
